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Technischer Ausschuss-Sitzung

Sitzung am 13.04.2026 um 19:00 Uhr

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Tagesordnung:

Tagesordnungspunkt 1
Bekanntgaben
Protokoll

Der Vorsitzende gibt das öffentliche Protokoll des Technischen Ausschusses vom 02.03.2026 zur Durchsicht und Unterschrift in Umlauf.

Der Vorsitzende verliest den in nichtöffentlicher Sitzung vom 02.03.2026 gefassten Beschluss.
Tagesordnungspunkt 2
Bausache: Flurstück 1267, 1263, 1264,1264/2, Klausenstraße 5/Brackenheimer Straße 14;
Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern mit 34 Stellplätzen (Tiefgarage), 6 Stellplätze ebenerdig, 2 Müllhäuser, Spielplatz
Sitzungsvorlage 15/2026
Protokoll
Az.: 632.62:Klausenstraße 5/0004
Dem Gremium liegt zu diesem TOP die Sitzungsvorlage 15/2026 vor.

GA Kellert erläutert den Sachverhalt anhand der Sitzungsvorlage.

Nach Abschluss der Beratung wird über folgenden Beschlussvorschlag abgestimmt:
1. Das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 36 i.V.m. § 34 BauGB wird erteilt.
2. Die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB wird erteilt.
Der Beschlussvorschlag wird mit 10 Ja-Stimmen, 0 Enthaltungen und 0 Nein-Stimmen angenommen.
Tagesordnungspunkt 3
Bausache: Flurstück 159, Südstraße 2;
Neubau eines Wohnhauses mit vierzehn geförderten Mietwohnungen, vier Wohngruppen für jeweils acht Bewohner
und Tagestruktur der LebensWerkstatt für Menschen mit Behinderung
Sitzungsvorlage 16/2026
Protokoll
Az.: 632.62:Südstraße 2/0004

Dem Gremium liegt zu diesem TOP die Sitzungsvorlage 16/2026 vor.

GA Kellert erläutert den Sachverhalt anhand der Sitzungsvorlage.

Aus der Mitte des Gremiums kommt die Rückfrage, warum der Bauherr trotz Hinweis durch die Verwaltung auf die fehlende Planreife des Bebauungsplans "Sonnengarten" bereits jetzt das Baugesuch eingereicht hat. Vom Vorsitzenden wird vermutet, dass der Bauherr sich eine Beschleunigung im Projektablauf erhofft hat.

Nach Abschluss der Beratung wird über folgenden Beschlussvorschlag abgestimmt:

Das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 36 i.V.m. § 34 BauGB wird versagt.

Der Beschlussvorschlag wird mit 10 Ja-Stimmen, 0 Enthaltungen und 0 Nein-Stimmen angenommen.
Tagesordnungspunkt 4
Sanierung "Ortskern IV";
Vorstellung der ermittelten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen / Ausgleichsbeträge
Sitzungsvorlage 17/2026
Sitzungsvorlage 17 - Anlagen/2026
Protokoll
Az.:623.225:0100/1

Dem Gremium liegt zu diesem TOP die Sitzungsvorlage 17/2026 vor.

GR Krieg und GR Altmann sind befangen und rücken vom Sitzungsrund ab. GR Nagel fühlt sich ebenfalls befangen und rückt vom Sitzungsrund ab.

Der Vorsitzende begrüßt zu diesem Tagesordnungspunkt Herrn Kühnert von der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH (KE). Herr Kühnert erläutert anhand der Karte, die der Sitzungsvorlage zu diesem Tagesordnungspunkt als Anlage beigefügt ist, die Einteilung des Sanierungsgebietes "Ortskern IV" in verschiedene Wertzonen und das Zustandekommen der Ausgleichsbeträge.

GR Mayer erkundigt sich, ob in einem Bereich, in dem viel saniert wird, der Bodenwert hoch oder tief ausfällt. Laut Herrn Kühnert wird die Wertsteigerung in diesem Bereich hoch ausfallen.

GR Stopper fragt nach, ob er richtig verstanden habe, dass ein Eigentümer mit altem Haus und ohne Sanierungspläne trotzdem einen hohen Ausgleichsbetrag zahlen muss, wenn an den Gebäuden in seiner Umgebung viel saniert wird. Herr Kühnert bestätigt dies. Durch die Sanierungsmaßnahmen und auch durch den Ausbau öffentlicher Straßen komme es zu einer Aufwertung der Umgebung - auch für den Eigentümer, der selber nichts an seinem altem Haus saniert. Die Wertsteigerung im Vergleich zum Anfangswert müsse der Eigentümer in Form des Ausgleichsbetrags zurückzahlen.

Herr Kühner führt weiter aus, dass in die Bewertung der einzelnen Wertzonen die Ziele aus dem Neuordnungskonzept eingeflossen seien. Sollten diese geplanten Maßnahmen nicht umgesetzt werden, werde die aktuelle Bewertung zurückgenommen und angepasst. Die Ermittlung der Bodenwertsteigerung werde ohnehin alle zwei Jahre (entsprechend der Fortschreibung der Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss) fortgeschrieben. Wer von den Eigentümern den Ausgleichsbetrag frühzeitig abgelöst hat, müsste fairerweise die Beträge zurückerstattet bekommen, wenn geplante Sanierungsmaßnahmen aus dem Neuordnungskonzept nicht umgesetzt wurden und damit die Geschäftsgrundlage für die ermittelte Bodenwertsteigerung weggefallen ist. Herr Kühnert teilt mit, dass er dies in seiner langjährigen Berufslaufbahn noch nicht erlebt habe, sondern immer die Umsetzung der Ziele aus dem Neuordnungskonzept verfolgt worden sei.

GR Mayer fragt, ob es sich bei der Ermittlung der Bodenwertsteigerungen zum Stichtag 01.01.2026 dann um vorläufige Werte handeln würde und die tatsächlich eingetretene Wertsteigerung dann erst mit Ende des Sanierungsgebiets benannt werden könnte. Dies wird von Herrn Kühnert bejaht.

GR Conte möchte wissen, ob die Förderung der Ausgleichsbeträge bereits öffentlich kommuniziert worden sei. Der Vorsitzende bestätigt dies. Insbesondere bei der letzten Bürgerinfoveranstaltung sei man explizit darauf eingegangen und auch in Zukunft werde die Verwaltung immer wieder darauf hinweisen.

Der Vorsitzende erkundigt sich, wie es sich im umgekehrten Fall verhalten würde, wenn in einem Bereich, in dem bisher keine Bodenwertsteigerung (also ein Ausgleichsbetrag von 0,- €) errechnet wurde, mehr saniert werden würde als im Neuordnungskonzept vorgesehen und sich am Ende doch eine Wertsteigerung ergäbe. Herr Kühnert erklärt, dass die betroffenen Eigentümer in diesem Fall dann einen Ausgleichsbetrag leisten müssten. Es sei denn, sie haben bereits vorher auf 0,- € abgelöst. Dann müsste auch bei einer später festgestellten Wertsteigerung kein Ausgleichsbetrag mehr gezahlt werden.

Aus der Mitte des Gremiums wird zusammengefasst, dass den Eigentümern im Sanierungsgebiet eine frühzeitige Ablösung empfohlen werden sollte. Falls sich im späteren Verlauf des Sanierungsgebietes doch noch eine Bodenwertsteigerung ergeben würde, hätten die Eigentümer Glück gehabt und müssten nachträglich keinen Ausgleichsbetrag zahlen. Sollte die ermittelte Bodenwertsteigerung am Ende des Sanierungsgebiets tatsächlich niedriger ausfallen, bekämen die Eigentümer die zu viel gezahlten Ausgleichsbeträge erstattet. Diese Zusammenfassung wird von Herrn Kühnert bestätigt.

GR Stopper spricht die Einzelbewertung für den Bereich Brackenheimer Straße 14 und Klausenstraße 5 an und möchte wissen, in wie weit es gerecht sei, hierfür einen Ausgleichswert von 61 €/m² zu verlangen, wenn in der benachbarten Wertzone der Ausgleichsbetrag bei 0,- €/m² liegt. Herr Kühnert erklärt, dass dem Bauherren mit Gewährung von Sanierungsmitteln ermöglicht werde, den Bereich mit vier Mehrfamilienhäusern und insgesamt 28 Wohnungen zu bebauen. Im Vergleich zur vorherigen Ausnutzung ergebe sich hier eine enorme Wertsteigerung. Diese Wertsteigerung müsse der Bauherr mit entsprechend hohem Ausgleichsbetrag wieder ablösen.

Herr Kühnert führt aus, dass die Einteilung der Wertzonen auf Grundlage eines Vorschlags der KE erfolgt sei, der anschließend mit der Gemeinde, die über die notwendige Ortskenntnis verfüge, abgestimmt worden sei. Der Vorsitzende ergänzt, dass eine für alle Eigentümer gerechte Einteilung nicht möglich gewesen wäre. Es werde immer einzelne Grundstücke geben, die sich hinsichtlich Wert oder Zustand von der direkten Umgebung unterscheiden.

Nach Abschluss der Beratung wird über folgenden Beschlussvorschlag abgestimmt:
1. Die vom Sanierungsträger LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH zum Wertermittlungsstichtag 01.01.2026 ermittelten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen werden vom Gemeinderat zur Kenntnis genommen.
2. Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung, in Zusammenarbeit mit dem Sanierungsträger mit den Eigentümern im Sanierungsgebiet "Ortskern IV" Ablösegespräche zu führen. Ziel ist die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags gemäß § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB im Zusammenhang mit einer Sanierungsförderung.
3. Die Verwaltung sowie der Sanierungsträger werden beauftragt, die Wertermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nach der Aktualisierung der Bodenrichtwerte durch den zuständigen Gutachterausschuss* entsprechend anzupassen.
* Die Bodenrichtwerte sind entsprechend § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB mindestens alle zwei Jahre vom zuständigen Gutachterausschuss zu Beginn des Kalenderjahres neu zu ermitteln. Die Wertermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen ist nach Aktualisierung der Bodenrichtwerte entsprechend anzupassen.

Der Beschlussvorschlag wird mit 7 Ja-Stimmen, 0 Enthaltungen und 0 Nein-Stimmen angenommen.
Tagesordnungspunkt 5
Übernahme von Photovoltaikanlagen der Solarinitiative Nordheim GbR
Sitzungsvorlage 18/2026
Protokoll
Az.:794.52:0009

Dem Gremium liegt zu diesem TOP die Sitzungsvorlage 18/2026 vor.

Der Vorsitzende erläutert den Sachverhalt anhand der Sitzungsvorlage.

GR Conte schlägt vor, bei der Umrüstung der Anlage auf der Willy-Weidenmann-Halle eine E-Ladestation mit zu berücksichtigen und einzubauen. Der Vorsitzende zweifelt an, ob ein Batteriespeicher angesichts des Eigenverbrauchs der Willy-Weidenmann-Halle bzw. der Grundschule Sinn macht. Man kann dies aber selbstverständlich einmal berechnen lassen.

Nach Abschluss der Beratung wird über folgenden Empfehlungsbeschluss abgestimmt:
1. Der Technische Ausschuss stimmt der unentgeltlichen Übertragung der Photovoltaikanlagen auf die Gemeinde zu.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, die entsprechende Vereinbarung (Anlage 1) mit der Solarinitiative abzuschließen.
3. Die Verwaltung wird beauftragt, die Möglichkeiten einer Umrüstung der Anlagen auf Eigenverbrauch zu prüfen und dem Gemeinderat zu gegebener Zeit zu berichten.
Der Beschlussvorschlag wird mit 10 Ja-Stimmen, 0 Enthaltungen und 0 Nein-Stimmen angenommen.
Tagesordnungspunkt 6
Sonstiges und Anfragen
Protokoll
Az.: 656.22:0133/4/9

Sanierung Ortsdurchfahrt Nordhausen; Erneuerung der Straßenbeleuchtung

Im Zuge der Bauarbeiten zur Neugestaltung der Waldenser-, Zabergäu- und Oststraße in Nordhausen wird auch die Straßenbeleuchtung erneuert. Die seitherigen Seilleuchten werden abgebaut und durch Mastleuchten ersetzt. Zum Zeitpunkt der Aufstellung dieser neuen Mastleuchten wird die Netze BW wieder die Betriebsführung für die Straßenbeleuchtung haben, nicht mehr die MVV. Daher wurde von der Netze BW ein Angebot für die Lieferung von Masten, LED-Aufsatzleuchten und deren Verkabelung und Montage eingeholt. Die notwendigen Tiefbauarbeiten sind Bestandteil der Straßenbauarbeiten durch die Fa. Scheuermann. Des Weiteren befinden sich die Seilleuchten - im Gegensatz zu den Mastleuchten - auch derzeit noch in der Betriebsführung der Netze BW. Für den Abbau der Seilleuchten sind deshalb ebenfalls die Netze BW zuständig. Zur Erleichterung der Bauarbeiten wurden die Seilleuchten bereits abgebaut und sollen über die Bauzeit an Holzbalken montiert als provisorische Mastleuchten eingesetzt werden. Die Fa. Scheuermann stellt hierfür die Fundamente zur Verfügung. Die Netze BW sind ohnehin auf der Baustelle vor Ort, weil sie Erdkabel mit verlegt, um die Dachständer auf den Gebäuden entfernen zu können.

Für die gesamten Arbeiten zur Erneuerung der Straßenbeleuchtung mit Abbau der Seilleuchten, Montage der provisorischen Beleuchtung und Neubau der Straßenbeleuchtung komplett von der Zabergäu- bis zur Oststraße und - wie separat beschlossen - auch in der Weststraße lautet das Angebot auf rund 126.000 EUR (brutto). Hierin ist auch die Neuerrichtung eines Verteilerkastens enthalten. Der bestehende Verteilerkasten muss wegen der neuen Pergola auf dem Kelterplatz weichen. Um keine Verzögerungen beim Bauablauf zu verursachen, wurden die Arbeiten bereits an die Netze BW beauftragt. Alle Maßnahmen zusammengefasst wäre der Technische Ausschuss aber für die Vergabe zuständig.

Nach Abschluss der Beratung wird über folgenden Beschlussvorschlag abgestimmt:

Der Technische Ausschuss stimmt nachträglich der Vergabe der Straßenbeleuchtungsarbeiten an die Netze BW im geschilderten Umfang zu.

Der Beschlussvorschlag wird mit 10 Ja-Stimmen, 0 Enthaltungen und 0 Nein-Stimmen angenommen.

Az.: 656.22:0133/4/9; 701.01:203; 701.32:0002/119

Sanierung Ortsdurchfahrt Nordhausen;
Kanalbauarbeiten; Entschärfung Abfluss Wiesenstraße

Anhand eines Lageplanes berichtet die Verwaltung, dass bei großen Regenmengen inzwischen öfter Abwasser aus dem Kanalschacht KS22030 in der Kreuzung der Wiesenstraße sprudelt. Das Abwasser prallt in diesem Schacht aus einer 700er-Leitung von der Holzstraße her kommend senkrecht auf die gegenüberliegende Schachtwand. Das Gerinne im Schacht ist zu klein, um die kompletten Wassermassen um 90° weiter nach Osten in die Wiesenstraße umzulenken. Durch den immensen Druck des ankommenden Abwassers wird auch die Ableitung des ebenfalls in diesen Schacht mündenden Kanals der westlich gelegenen Gebäude Wiesenstraße 6 und 8 blockiert. Dies wurde bereits im Zusammenhang mit der Untersuchung der notwendigen Kanalaufdimensionierung in der Waldenserstraße vom Büro Schöll Consult thematisiert.

Des Weiteren hat die Überrechnung des AKP ergeben, dass östlich des betreffenden Schachtes der dort abgehende 800er-Kanal auf einer Länge von 3 Haltungen ebenfalls aufdimensioniert werden sollte. Diese Arbeiten sind allerdings frühestens im Zusammenhang mit den Bauarbeiten auf dem ehemaligen Kasseckertgelände vorgesehen.

Um den Rückstau durch die derzeitige Wasserführung im Schacht zu beseitigen, könnte dieser im Zuge der Bauarbeiten in der Ortsmitte Nordhausen bereits mit umgebaut werden. Es wird vorgeschlagen, durch den Einbau von zwei neuen Schächten den Kanal in einem 45°-Winkel um die Ecke zu leiten, anstatt des bisherigen 90°-Winkels. Dies würde die künftige Ableitung des westlichen Stichkanals von den Gebäuden Wiesenstraße 6 und 8 deutlich verbessern, eventuell sogar eine Sogwirkung erzielen. Bei dieser Gelegenheit kann im Schacht auch gleich ein größerer Anschluss für die später noch aufzudimensionierenden östlichen Kanalhaltungen vorgesehen werden. Bis zum Kanalbau in der Wiesenstraße Richtung Nordheim wird dann der 1200er-Anschluss mit einem Übergangsstück auf DN800 reduziert und an den bestehenden Kanal angeschlossen.

Eine Kostenschätzung des Ingenieurbüros Ippich für diese Maßnahme beläuft sich auf rund 30.000 EUR (brutto). Das Gremium wird um Entscheidung gebeten, ob die geschilderten Bauarbeiten im Zuge der Ortskernsanierung mit beauftragt werden sollen.

Nach Abschluss der Beratung wird über folgenden Beschlussvorschlag abgestimmt:

Der Technische Ausschuss beschließt, den Kanalschacht KS22030 in der Wiesenstraße durch zwei neue Schächte, welche in einem 45°-Winkel in der Kreuzung der Wiesenstraße angeordnet werden, zu ersetzen. Die Arbeiten sollen im Zuge der Bauarbeiten zur Umgestaltung der Waldenser-, Zabergäu- und Oststraße durchgeführt werden.

Der Beschlussvorschlag wird mit 10 Ja-Stimmen, 0 Enthaltungen und 0 Nein-Stimmen angenommen.

Anfragen:

Az.: 656.22:0133/4/9

Sanierung Ortsmitte Nordhausen; Umleitungsstrecke und Nutzung Raiffeisenstraße als Pausenhof der Schule

GR Stopper weist auf die angespannte Situation auf der Umleitungsstrecke über die Raiffeisenstraße aufgrund der Bauarbeiten in Nordhausen hin. Während der großen Schulpausen wird der an der Schule gelegene Bereich der Straße mit als Pausenhof genutzt und ist für den Verkehr in dieser Zeit nicht passierbar. Aufgrund der Großbaustelle in Nordhausen spannt sich die Situation dort an.

BM Schiek erklärt, dass das Thema mit der Rektorin der Schule besprochen wird und sich die Schüler künftig - solange eine Umleitung über die Raiffeisenstraße notwendig ist - in den Pausen auf das Schulgelände beschränken müssen.